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Desertificação irreversível?

Irreversível, não, mas, todas as edificações corporativas, em maiores ou menores proporções, carecem de urgente revocação. Dia após dia cresce o número de metros quadrados liberados por abandono nas grandes cidades do país, especialmente, na cidade de São Paulo. Em alguns quarteirões de determinados bairros a vacância alcança números superiores a 50%. Na cidade de São Paulo, e exemplo referencial, Vila Olímpia e a Região da Berrini em processo de desertificação radical. Essa região, em verdade, já padecia de um vício de origem, ou decorrente das circunstâncias. Regiões e bairros de edificação quase que exclusivamente corporativas. Regiões que amedrontavam as pessoas a partir do cair da tarde. Ou seja, já tinham componentes e características muito específicas que limitavam de forma extrema o aproveitamento dos espaços locados por mais que 10, 12 horas por dia. E com a pandemia, e gradativamente, o esvaziamento foi se confirmando. Em passado recente caminhar pelas ruas dessa região era de grande dificuldade. Obrigando, muitas vezes, as pessoas recorrerem à faixa de asfalto próxima. Hoje, um tédio. Tranquilo a qualquer hora do dia com raríssimas exceções. A partir dessas características, e gradativamente, Vila Olímpia vem definhando. Em dezembro de 2019 existia um imóvel disponível para cada nove ocupados. Em 2020 saltou para 2,5 desocupados a cada 10, e fechou 2022 na faixa de três para cada 10. Especificamente na região da Berrini um dos melhores termômetros são os estacionamentos. Dos R$25 por dia das melhores épocas os preços foram despencando mês após mês para R$24, R$23, R$20, R$15, R$10, R$8, e mesmo assim permanecem vazios a maior parte do tempo. Neste momento, um número significativo de prédios das duas regiões realiza projetos para converterem esses edifícios corporativos para uso misto – residencial também. Ou seja, o que todos já sabiam, com exceção da maioria dos proprietários que se recusavam a acreditar nessa nova realidade, aconteceu, E agora, aqueles proprietários que foram intransigentes na renegociação de contratos, falam sozinhos. E tremem no final de cada mês por terem que arcar com condomínio e IPTU. Receita zero e, despesa mensal garantida e crescente. Finalmente, e duas semanas atrás, o Shopping Vila Olímpia reconheceu sua completa e total inviabilidade, jogou a toalha, e pretende se revocacionar… Difícil!
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Às moscas, ou, abarrotados de fantasmas

Conforme mais que previsto, aconteceu. E vai se agravar ainda mais. A pandemia era o vendaval que faltava para assoprar de vez as empresas na direção de repensar suas estruturas e espaços. Ainda muito distantes do fundo do poço, o abandono e esvaziamento de imóveis comerciais na cidade é, simplesmente, devastador. Algumas das principais ruas com esses imóveis, hoje, tem quase a metade dos espaços vazios. Os números médios e no geral são os seguintes, que foram aferidos em pesquisa realizada pela Canuma Capital. No universo de escritórios da cidade de São Paulo, a vacância comprovada no terceiro trimestre de 2021 foi da ordem de 22,7% e seguiu crescendo. No final de 2019, antes da pandemia, a vacância era de 8,9%. Ou seja, um ano depois, quase 3 vezes mais. Detalhando a pesquisa, e procurando traduzir da forma mais precisa possível essa nova e desafiadora realidade, Marcelo Vainstein, sócio e fundador da Canuma, explicou, “No ano de 2019 os melhores prédios de São Paulo tinham 160 mil metros quadrados de área em oferta. Hoje são 477 mil, e, crescente…”. Meses atrás, numa reunião com um querido amigo, mestre e líder absoluto em prestação de serviços do verdadeiro, moderno e eficaz Loyalty, o Pelé da inteligência comercial, João Zicard, ouvi o seguinte depoimento. “Madia, há dois anos decidimos partir para o que chamaria de uma SHR – Solução Híbrida Radical. Nossa empresa, com mais de 100 profissionais, ocupava 3 andares num prédio da Berrini. Isso representava custos diretos e indiretos/ano superior a R$1 milhão. Decidimos entregar todos os imóveis. Todos os mais de 100 profissionais equiparam-se e trabalham de casa. E alugamos uma sala num prédio de escritórios compartilhados. Isso nos dá direito a sempre que precisarmos, de alugarmos, também, por horas, salas de reuniões de diferentes tamanhos. Assim, hoje trabalhamos da seguinte maneira. Uma reunião semanal presencial de diretoria, e uma mensal com a equipe. Tudo o mais acontece a distância. Todos estão mais felizes, produzem mais e melhor, as reuniões são no mínimo o dobro mais ricas e criativas, e estamos economizando – embora essa não fosse a razão – mais de R$ 800 mil por ano…”. Deu para entender? Deu para entender porque não existe volta ou retorno à situação anterior a pandemia…???!!! Porque uma Berrini está se convertendo num corredor fantasma…
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Diário de um Consultor de Empresas – 19/05/2023

Aos poucos, sem nos darmos conta em cidades como São Paulo, a solução para o trânsito vai se revelando, enquanto algumas ruas de grande concentração de empresas, mergulham em irreversível processo de desertificação.
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Os Megaliving Centers

Como temos comentado com vocês, muito rapidamente, os Shopping Centers, vão deixando de ser Shoppings, e convertendo-se em Living, em Living Centers. Lugares onde se vai para passear, divertir, comer, e, já que se está lá – shopping – aproveita-se para fazer compras, também. Shopping deixa de ser a razão, e passa a ser produto das circunstâncias. Um dia o Carrefour chegou ao Brasil, no ano de 1975, com uma primeira loja num terreno gigantesco, no eixo Berrini/Chucri Zaidan, cidade de São Paulo. Somente no ano de 2015, 40 anos depois conseguiu se fazer presente em todos os estados brasileiros. Assim, ingressou neste novo século com um plano estratégico de renovação radical, considerando a direção que o mundo e as pessoas vêm seguindo desde o tsunami tecnológico. Dentre suas propriedades, uma das mais importantes, alguns dos terrenos de suas primeiras lojas, muito especialmente, da primeira loja. O terreno da Berrini com a Chucri Zaidan. E que decidiu converter em sua mais consistente manifestação em direção ao futuro. Em verdade esse processo iniciou-se no ano de 2013, quando o projeto teve suas linhas básicas definidas, mas só conseguiu a aprovação final da prefeitura de São Paulo em 2017. Originalmente sua parceira era a Odebrecht, que, em decorrência dos escândalos, foi trocada pela WTORRE. Agora as obras seguem em ritmo acelerado, e quem cuida e decide todos os passos é a empresa criada pelo Carrefour, a Carrefour Property, sob o comando de Yen Wang, CEO. Segundo Wang, a ex-primeira loja do Carrefour no Brasil converte-se num grande conjunto que inclui um centro comercial, com restaurantes, serviços, torre comercial, torre residencial, ampla área de lazer e serviços, e claro, uma megaloja do Carrefour. Ou seja, esse novo Carrefour é um Living Center, e como por sua magnitude o terreno possibilita, evolui para um Megaliving Center. As aberturas ocorrerão em diferentes tempos. Entrou em funcionamento no final de 2022, o Centro comercial mais a nova loja do Carrefour. A segunda, em 2026, e que inclui além de torre residencial, a mais alta torre corporativa do país, com 216 metros. No total, o mais ambicioso e sinalizador projeto do Carrefour desde sua chegada ao Brasil, e que ficará pronto para a comemoração de seus primeiros 50 anos em nosso país, totaliza 320 mil metros quadrados de área construída, o que equivale a praticamente 40 campos de futebol… Assim, e com esse projeto pronto, ficará mais que institucionalizada a chegada dos Living Centers em nosso país, passando a ocupar, de forma melhor e mais completa em todos os sentidos, o lugar dos hoje decadentes Shopping Centers.
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Diário de um Consultor de Empresas – 29/07/2022

DESERTIFICAÇÃO DA BERRINI E IMEDIAÇÕES. De forma acelerada… Assim como de outras áreas das grandes cidades…
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Diário de um Consultor de Empresas – 23, 24 e 25/04/2022

Como mais que previsto por quase todos, menos por alguns proprietários, os imóveis corporativos da cidade de São Paulo em processo irreversível de crescente abandono.
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A vazante nos edifícios de escritório

Centro Velho, Paulista, Faria Lima, Berrini, Nova Faria Lima… O ciclo chegou ao fim. A pandemia apenas acelerou a chegada da crise mais que anunciada. Milhares de imóveis corporativos abandonados pela mudança na forma de trabalhar das empresas, e pelos profissionais empreendedores trabalhando de casa. Ou, em espaços compartilhados próximos. Se Euclides da Cunha dizia que “O sertão vai virar mar”, uma nova realidade diz que muitos prédios corporativos vão virar hortas. Conforme previsto, a devolução de escritórios na cidade de São Paulo vai ganhando proporções descomunais. E ainda, e segundo os especialistas, ainda estamos bem distantes do pico das devoluções. Que deverá acontecer a partir do primeiro semestre de 2022, com o avanço da 4ª ou 5ª vacinação, e as diferentes tentativas de retomadas das empresas sobreviventes, e o inventário final das que fecharam as portas para sempre. Mesmo assim, e já hoje, dezenas de prédios onde viviam 20, 40 empresas, habitados por apenas três ou quatro. No correr do primeiro ano da pandemia, o número de escritórios vazios dobrou, e não existe nenhuma perspectiva de curto e médio prazo que essa situação vá mudar, ou esboçar qualquer recuperação. A sharing economy, economia por compartilhamento, que vinha em processo crescente de construção, onde acabam os empregos, e os profissionais convertem-se em empreendedores individuais, em microempresas, e que vinha acelerando nos últimos 10 anos, agora escalou de vez. De acordo com a JLL, empresa especializada em imóveis, o mapa da vacância de imóveis para escritórios na cidade de São Paulo meses atrás já tinha os seguintes números. Imóveis na Marginal, 55% de vacância. De cada 20, 11 desocupados. Imóveis na Chácara Santo Antônio, 42% de vacância; Berrini, 29%; Alphaville, 27%; Paulista, 13%; Faria Lima, 10%. Na Avenida Angélica, onde a vacância há dois anos era de 18%, em um ano aproxima-se de forma acelerada aos 40%. Todos os dias caminhões de mudança passaram a integrar a paisagem da rua… Segundo matéria de capa do caderno de economia do Estadão de semanas atrás, “A onda de devoluções é generalizada. Inclui grupos tradicionais – como a Latam, Itaú, Banco do Brasil – e se espalha em efeito cascata por todos os negócios de médio e pequeno porte…”. Hoje, não são raras as situações que diante da devolução do imóvel, alguns proprietários pedem que os locatários permaneçam mediante e exclusivamente o pagamento do IPTU e do condomínio, com aluguel zero… Quem imaginou que a combinação da pandemia, com o home office compulsório, levasse a essa situação? Por outro lado, e mesmo assim, algumas empresas continuam fazendo o que se poderia intitular de aposta arriscada. Às vésperas da maior crise do mercado de imóveis corporativos na cidade de São Paulo, um grupo de instituições financeiras formado pelo BTG Pactual, Safra, e Kinea, gestora de private equity do Itaú, comprou no ano passado duas torres do Rochaverá, empreendimento corporativo Triple A. Pagou a bagatela de R$1,255 bi. A aposta realizada pelos três grupos investidores não se refere a uma forte e consistente recuperação do mercado de imóveis para diferentes tipos de empresa. É a convicção que, e mesmo com uma queda expressiva na ocupação desse tipo de imóvel, e como são poucos os imóveis Triple A, o Rochaverá muito brevemente será uma raridade, e, por essa razão, e diferente do que acontecerá com outros imóveis, a tendência é de valorização. Por enquanto e apenas, uma tese a ser considerada, mas, de elevado risco. Assim, amigos, a avalanche de incorporações dos anos 2000 e 2010 destinadas à pessoas jurídicas de todos os portes e dimensões chegou ao fim. Conviveremos, durante esta década, e nas grandes cidades do Brasil, muito especialmente São Paulo, com centenas de prédios corporativos literalmente às moscas; praticamente abandonados. Muitos deles, convertendo-se em hortas urbanas… Alface, chuchu, berinjela, brócolis…
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Diário de um Consultor de Empresas – 06, 07 e 08/11/2021

OS MEGA LIVING CENTERS a caminho. O primeiro, no terreno da primeira loja do CARREFOUR em São Paulo. Gradativamente, todos os SHOPPINGS, com raras exceções, convertendo-se em LIVINGS.
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Diário de um Consultor de Empresas – 17, 18 e 19/04/2021

Francisco Madia comenta sobre CENTRO VELHO, PAULISTA, FARIA LIMA, BERRINI, NOVA FARIA LIMA… O ciclo chegou ao fim. A pandemia apenas acelerou a chegada da crise mais que anunciada. Milhares de imóveis corporativos abandonados pela mudança na forma de trabalhar das empresas, e pelos profissionais empreendedores trabalhando de casa. Ou, em espaços compartilhados próximos. Se EUCLIDES DA CUNHA dizia que “O sertão vai virar mar”, uma nova realidade diz que muitos prédios corporativos vão virar hortas.