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O perfil do comprador dos imóveis de entrada…

De longe, disparado, a melhor e mais importante referência, o melhor e mais consistente benchmark das habitações de entrada em nosso país, os primeiros imóveis, ou, ainda, os imóveis populares, chama-se, MRV. A empresa que decifrou a charada, desenvolveu o empreendimento perfeito, e por total merecimento, tomou conta e lidera, com vários corpos de diferença, esse território. Em entrevista para a Folha, totalmente descontraído, e aparentemente sem nenhuma preocupação com a concorrência distante, Eduardo Fischer, CoPresidente da MRV – divide a presidência com Rafael Menin –, revelou informações da maior importância, e descreveu, em detalhes, o perfil do cliente e comprador dos chamados imóveis de entrada, os concebidos, planejados, edificados, e comercializados pela MRV. Vamos tentar traduzir da melhor maneira possível a descrição realizada pelo Eduardo: “O cliente padrão, ou heavy user, tem uma renda familiar de R$ 3.000,00. Está se desprendendo da base da pirâmide e tem uma limitação gigantesca em termos de capacidade de crédito. Em suas limitações econômicas, não tem condição de comprar um apartamento maior que inclua, por menor que seja, um espaço para home office. É o primeiro imóvel que compra, sua capacidade financeira é limitada, muitos deles acabaram de se casar, e estão saindo da casa dos pais. Como a necessidade de um espaço para home office é uma nova necessidade decorrente da pandemia, a MRV procura em seus empreendimentos sacrificar alguma área de lazer para a criação desse espaço, no caso, de coworking. Até e antes da pandemia nosso cliente era assalariado ou autônomo e passava o dia inteiro na rua, de manhã à noite, assim a demanda era para uma piscina ou quadra para os finais de semana. Hoje, e se não der, troca a piscina pelo espaço de coworking… Apenas lembrando, hoje a MRV, a empresa referência do mercado imobiliário brasileiro, é uma empresa fundada em 1979, tem quase 20 mil funcionários, um faturamento em 2020 de R$ 8,7 bi, com um lucro de R$ 550 mi, presente em 162 cidades do país, de 21 estados e o Distrito Federal. Todas as demais vêm muito atrás. A perder de vista… Ou seja, se em muitos mercados a liderança é disputada por diferentes empresas, se em muitos negócios muitas são as empresas referências, no território dos imóveis de entrada existe um único e espetacular benchmark. E esse benchmark, chama-se, MRV.
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Marketplaces especializados

Finalmente começa a cair a ficha, e algumas empresas descobrem que o desafio de ser um marketplace pleno – vender de tudo e de todos para todos é uma missão quase que impossível para a maioria. E talvez, e exclusivamente, para meia dúzia de players. E, assim, penitenciam-se pelas tentações, e decidem mergulhar agora no território dos marketplaces, mas, por especialização. O exemplo mais consistente que acaba de ser anunciado passa a ser, talvez, a parte mais importante do planejamento estratégico do Boticário para os próximos anos. A partir dessa definição mãos a obra. Neste momento o Boticário segue nas compras de empresas do território da beleza e bem-estar, e à busca de profissionais de tecnologia. Em entrevista ao Valor, à jornalista Luciana Marinelli, Fernando Modé, CEO do Grupo Boticário, diz: “No mercado brasileiro tem gente muito competente se posicionando como marketplaces generalistas, onde a briga é grande e a escala elevada. Nós acreditamos na existência de espaços para trabalhar marketplaces especialistas…”. O primeiro passo foi dado no ano de 2019, quando o Boticário comprou o site belezanaweb, e “hoje, diz Fernando, a nossa presença no e-commerce é a maior do mercado brasileiro no recorte de produtos de perfumaria e cosméticos”. Segundo Fernando, neste momento o Grupo Boticário trabalha sobre três agendas. Duas por escolha, uma por necessidade. Por necessidade, enfrentar a pandemia. Por escolha, transformação digital, e mudança organizacional. E toda mudança organizacional para que não subsista a menor dúvida, começa pela cabeça. Assim, o primeiro movimento foi ele assumir o comando no lugar de Artur Grynbaum, que migrou para o conselho e hoje cuida mais do planejamento estratégico do grupo. É isso, amigos. Existem organizações com muitos anos de vida, e organizações experientes e sensíveis. Todas as decisões do Boticário revelam uma empresa madura, consciente de cada um dos passos que dá, e seguindo em sua trajetória de grande sucesso, e total segurança. Um benchmark essencial para a maioria das empresas que, na pressa, decidiram seguir a boiada dos grandes touros e tentaram converter-se, também e inutilmente, em marketplace de tudo para todos.
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Metamorfose no varejo

Mesmo tendo sido planejado e construído antes, a 20ª loja da rede St. Marche, que consumiu R$ 7 milhões de investimentos, a do Shopping Villa-Lobos na cidade de São Paulo, juntou o que investidores e acionistas aprenderam mais e melhor nos últimos anos, e a partir da convivência e do cruzamento de duas instituições: supermercados, e centros urbanos modernos de alimentação e trabalho. Assim nascem as novas lojas do St. Marche, um híbrido de St. Marche, mais padocas, mais Eataly, contemplando as multiplas expectativas de uma mesma pessoa. Enquanto empresário ou profissional, enquanto família, enquanto ser individual e social a busca de uma ilha de alimentação, descanso e reflexão. O que os atuais shopping centers, todos, serão amanhã. Apenas que, e ao invés de uma ilha, um arquipélago. Com dezenas de ilhas na mesma direção da nova loja do St. Marche. Tendo como benchmark mais antigo as ilhas urbanas, as lojas do Starbucks, enquanto comportamento das pessoas, e mais recente, as lojas da Whole Food Markets, a nova proposta do St. Marche promete ser um híbrido das duas, e sinalizando como esse tipo de negócio deverá se posicionar até o final da década. A nova loja – vale a pena conferir no Villa-Lobos – tem mesas com espaço para descanso, leitura, reuniões de trabalho, padaria com café da manhã, e restaurantes com pizzas, saladas, sanduíches mais comidinhas rápidas e comida japonesa. A nova loja do St. Marche insere-se num movimento irreversível de locais de venda e de consumo e que migrarão muito rapidamente, para o conceito de… Living. Lembra, o mundo é live, e as pessoas, o tempo todo, living… Os tradicionais shoppings, como temos comentado com vocês, migrarão para living centers, assim como manifestações como as do St. Marche, são living spaces, ou, living Stores. Lembram Lavoisier, há mais de 220 anos, “Na natureza nada se cria, nada se perde, tudo se transforma…”. A tal da metamorfose… É disso que estamos testemunhando e falando. A transformação começou… A lagarta shopping vai transformando-se em borboleta living… Dormem shopping centers, e acordam na manhã seguinte como living centers. Todos acompanhando, entusiasmados, a metamorfose…